Heimvorteil: Investments in europäische Wohnimmobilien

Der Wohnungsbau hat für Regierungen in ganz Europa mittlerweile hohe Priorität. Dennoch hält das Angebot oft nicht mit der Nachfrage Schritt, besonders in den beliebtesten Städten.

Planungsprobleme, die Pandemie und fehlende Finanzierungen haben den Mangel in den letzten Jahren weiter verschärft. Ausserdem entsprechen viele der verfügbaren Gebäude nicht den heutigen Qualitätsstandards, denn oft genügen sie nicht den Ansprüchen an Umweltfreundlichkeit, Ausstattung und schnelle Verkehrsanbindung.

Dieses Ungleichgewicht können Immobilienanleger nutzen, indem sie durch Aufwertung und Neupositionierung von Bestandsgebäuden oder Entwicklung neuer Gebäudekomplexe Wohnraum schaffen, den Menschen brauchen und in dem sie gern leben.

Boomende Städte

Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch verschiedene Faktoren bestimmt. Einer davon ist die Urbanisierung – in der EU leben heute rund 75 Prozent der Bevölkerung in städtischen Gebieten, während es vor 60 Jahren nur 59 Prozent waren (siehe Abb. 1). Ein weiterer Grund ist, dass immer mehr Menschen allein leben. Die Zahl der Einpersonenhaushalte in der EU ist in den letzten zehn Jahren um 21 Prozent auf 73 Millionen gestiegen, auch weil die Menschen später heiraten und sich häufiger scheiden lassen.¹

Daraus ergeben sich für Anleger verschiedene Schlüsse. Zunächst gilt es, Märkte zu finden, auf denen das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besonders attraktiv ist und Investitionen zu einem guten Preis möglich sind.

Ein solcher Ort ist etwa die dänische Hauptstadt Kopenhagen. Dänemarks pulsierende Wirtschaft wächst schneller als die der anderen nordischen Länder. Die Löhne sind hoch, und Wohnraum in der Hauptstadt ist Mangelware. Dadurch haben sich die Quadratmeterpreise für Neubau-Eigentumswohnungen (Built-To-Sell, BTS) in den letzten zehn Jahren auf über DKK 50 000 verdoppelt, und auch die Durchschnittsmieten sind stetig gestiegen.²

Gleichzeitig hält sich der Run auf grosse Mehrfamilienhäuser wegen der hohen Finanzierungskosten in Grenzen. Die Renditen für solche Wohnimmobilien liegen im Stadtzentrum im Durchschnitt bei etwa 4 Prozent und in den Aussenbezirken leicht darüber. Angesichts der absehbar sinkenden Zinsen und des aktuellen Aufschlags gegenüber dem Tiefstand von unter 3 Prozent im letzten Zyklus halten wir dieses Niveau für einen sehr attraktiven Einstiegspunkt.

Die Manager der Pictet-Immobilienstrategie Elevation II haben sich diese Dynamik zunutze gemacht und eine kürzlich entwickelte Wohnanlage mit 534 Wohnungen im Vorort Rødovre im Westen Kopenhagens erworben, die wir modernisieren und in eine Mischung aus BTS-Immobilien und kleineren, für institutionelle Investoren leichter zugänglichen Objekten aufteilen wollen. Die Gegend ist mit dem Zug nur zwölf Minuten vom Zentrum entfernt und für ihre Grünflächen, Sportanlagen und ein grosses Einkaufszentrum bekannt. Die Gebäude selbst sind zwar Neubauten mit attraktivem modernem Design, wurden aber etwas vernachlässigt. Deshalb wollen wir sie mit einem Dachgarten, einem insgesamt verbesserten Erscheinungsbild und regelmässigen Veranstaltungen wie einem monatlichen Flohmarkt aufwerten.

Eine solche Neupositionierung ist Teil des Value-Add-Ansatzes für Immobilien. Hierbei geht es darum, in Objekte zu investieren, die ein besseres Management und/oder bauliche Verbesserungen benötigen. Manchmal sehen wir auch Gelegenheiten für Neuentwicklungen. Eine solche Gelegenheit ergab sich kürzlich in der schwedischen Hauptstadt Stockholm, wo am Wohnungsmarkt eine ähnliche Dynamik herrscht wie in Kopenhagen.

Die Bevölkerung wächst jährlich um etwa 2 Prozent, aber das Wohnungsangebot hält damit nicht Schritt, auch wegen teurer Baumaterialien und hoher Kapitalkosten. Diese Kosten beginnen sich nun zu stabilisieren, und angesichts der absehbar sinkenden Zinsen rechnen wir mit guten Aussichten für langfristig orientierte Anleger.

Dank rückläufiger Transaktionsvolumen und Grundstückspreise sind zudem qualitativ hochwertige Grundstücke, die früher zu teuer waren, jetzt zu attraktiven Preisen zu haben. Der im Nordwesten der Stadt gelegene Vorort Jakobsberg ist mit dem Zug 20 Minuten vom Stadtzentrum entfernt, und bis 2028 soll eine U-Bahn-Anbindung vorhanden sein. Hier konnten wir durch unser lokales Netzwerk mit einem schwedischen Bauträger, dem das Grundstück bereits gehört, ein Gemeinschaftsprojekt im Mietwohnbau (Buy-To-Rent, BTR) aufsetzen. Geplant sind 223 moderne Wohnungen, und direkt nebenan entsteht gleichzeitig ein Kindergarten. In diesem Fall konnten wir die derzeitige Stagnation bei Immobilienentwicklungen nutzen, um die Transaktion so zu strukturieren, dass das Risiko begrenzt ist – mit einer Investitionsverpflichtung des Bauträgers in Höhe von 20 Prozent und einer Preferred-Return-Klausel.

Ein Hauch von Luxus

Die Objekte in Schweden und Dänemark werden qualitativ hochwertige Wohnungen bieten, die aber eher dem Massenmarkt zuzurechnen sind. Doch auch am anderen Ende der Skala sehen wir Möglichkeiten: bei städtischen Luxus-Eigentumswohnungen mit Service, die sich bei wohlhabenden Kunden aus dem Ausland grosser Beliebtheit erfreuen. Anders als in anderen Teilen der Welt ist dieses Produkt in Europa noch recht unbekannt, und wir haben die Gelegenheit, bei der Entwicklung wirklich auf die Wünsche unserer Kunden zu hören.

Beliebte Städte sind Madrid (besonders bei lateinamerikanischen Einwanderern), Paris, Mailand und London. In Madrid sind wir mit der Hotelkette Mandarin Oriental kürzlich eine Kooperation für ein hochwertiges Serviceangebot in unserem Objekt eingegangen, unter anderem mit Concierge (bestellt vor der Ankunft die gewünschten Lebensmittel, besorgt Theaterkarten und reserviert Tische im Restaurant), Luxus-Gym und Spa.

Weil wir – jeweils für eine bestimmte Zielgruppe – die richtigen Objekte am richtigen Standort entwickelt haben, wurden alle Einheiten bis Ende September 2024 zu Preisen verkauft oder reserviert, die deutlich über den Annahmen des Geschäftsplans lagen.

Nachhaltigkeit und Kenntnis lokaler Gegebenheiten

Bei allen unseren Projekten ist Nachhaltigkeit ein zentraler Aspekt, und wir streben für alle Gebäude beste Umweltbewertungen an. In Kopenhagen – das als erste Stadt der Welt klimaneutral werden will – planen wir die Installation von Solarmodulen, um vor Ort Strom zu erzeugen. Unsere anderen Wohnbauprojekte punkten mit energieeffizienten Fahrstühlen, LED-Beleuchtung und Apps, mit denen die Bewohner den Verbrauch von Warmwasser und Heizenergie verfolgen können.

Gemeinsam ist allen Projekten aber auch die Notwendigkeit, die örtlichen Gegebenheiten zu kennen. Dies ist ohnehin bei allen Immobilieninvestitionen ein wichtiger Faktor, gilt aber wegen der Unmenge oft verwirrender Vorschriften bei Wohnimmobilien ganz besonders. Jedes Land hat für Wohngebäude und deren Entwicklung eigene Regeln. Viele, darunter Schweden und Deutschland, haben ausserdem komplizierte Mietpreiskontrollen. Alle diese Faktoren müssen Investoren genau kennen, um Fallstricke zu vermeiden und ein möglichst gutes Anlageergebnis zu erzielen.

In Schweden etwa war ein Grund, warum wir uns nicht für einen Altbau, sondern für einen Neubau entschieden haben, dass für Bestandswohnungen strenge Mietpreiskontrollen gelten, während im Neubau die Mieten in der Regel bei Fertigstellung zu Marktpreisen festgelegt werden dürfen.

In Dänemark konnten wir ein spezielles System mit anleihenbesicherten Hypotheken nutzen, um das Geschäft zu sehr attraktiven Gesamtkosten zu finanzieren, und so bereits vom ersten Tag an attraktive Erträge erzielen.

Dank unserer Kenntnis der lokalen Gegebenheiten und unserer Erfahrung in der Neupositionierung und Entwicklung von Immobilien können wir das „Window of Opportunity“ im europäischen Wohnungsmarkt nutzen. So tun wir etwas gegen den Mangel an hochwertigem Wohnraum und erzielen gleichzeitig attraktive Renditen für unsere Anleger.