L’avantage du terrain: investir dans l’immobilier résidentiel européen

Le logement est devenu une priorité pour les gouvernements européens. Pourtant, l’offre demeure souvent insuffisante, en particulier dans les villes les plus prisées.

Les enjeux d’urbanisme, la pandémie et le manque de financement ont exacerbé la pénurie ces dernières années. En outre, bon nombre des bâtiments disponibles ne répondent pas aux normes actuelles en matière de qualité de l’habitat – commodités et liaisons de transport rapides – et de respect de l’environnement.

Les investisseurs immobiliers peuvent tirer parti de ce déséquilibre en rénovant et en repositionnant le parc immobilier existant, ou en développant de nouveaux ensembles, de manière à proposer des logements adaptés.

Essor des villes

La demande de logements dépend de plusieurs facteurs. L’un d’entre eux est l’urbanisation: environ 75% des habitants de l’UE vivent aujourd’hui en zone urbaine, contre 59% il y a 60 ans (graph. 1). Le nombre croissant de personnes vivant seules joue également un rôle. Au sein de l’UE, le nombre de ménages composés d’une seule personne a augmenté de 21% à 73 millions au cours de la dernière décennie, en partie parce que les gens se marient plus tard et divorcent plus¹. Cette évolution a plusieurs conséquences en matière d’investissement. Tout d’abord, il est important d’identifier les marchés où le déséquilibre entre l’offre et la demande est particulièrement marqué, et où les investissements peuvent être réalisés à un bon prix.

La capitale danoise, Copenhague, en offre un exemple. Très dynamique, l’économie du Danemark connaît une croissance plus rapide que celle de tous ses voisins nordiques. Dans la capitale, les salaires sont élevés et les logements sont rares. En conséquence, les prix des appartements neufs destinés aux particuliers (BTS) ont doublé au cours de la dernière décennie pour dépasser DKK 50 000 le mètre carré, tandis que les loyers moyens augmentaient sans discontinuer². Dans le même temps, en raison de coûts d’emprunt élevés, l’appétit pour les logements des grandes copropriétés est resté limité. Les rendements de ces actifs résidentiels atteignent en moyenne 4% dans le centre et un peu plus en périphérie, ce qui représente un point d’entrée très attractif compte tenu de la trajectoire baissière que devraient suivre les taux d’intérêt, encore élevés par rapport aux moins de 3% atteints lors du cycle précédent.

Profitant de cette dynamique, les gérants de la stratégie immobilière Elevation II de Pictet ont acquis un ensemble immobilier récent de quelque 534 appartements dans la banlieue ouest de Rødovre, que nous prévoyons de moderniser et de diviser en une combinaison de biens BTS et de petites surfaces, plus facilement accessibles aux investisseurs institutionnels. A seulement 12 minutes en train du centre-ville, le quartier est réputé pour ses espaces verts, ses installations sportives et son centre commercial. Pourtant récents et bénéficiant d’un design moderne, les bâtiments eux-mêmes ont été quelque peu négligés. Il s’agit donc de les rendre plus séduisants en aménageant un jardin sur le toit, en améliorant leur aspect général et en organisant des événements réguliers tels qu’un marché aux puces mensuel.Ce repositionnement s’inscrit dans notre approche à valeur ajoutée de l’investissement immobilier, qui consiste à investir dans des biens nécessitant des améliorations de la gestion ou des améliorations structurelles. Par ailleurs, nous identifions parfois le potentiel de développer de nouveaux biens immobiliers. Une opportunité de ce type s’est récemment présentée à Stockholm, la capitale suédoise, une ville où le marché résidentiel affiche une dynamique similaire à celle de Copenhague.

Sa population croît d’environ 2% par an, mais l’offre de logements ne parvient pas à suivre ce rythme, notamment en raison de la cherté des matériaux de construction et du coût élevé du capital. Ces coûts commencent néanmoins à se stabiliser et la prochaine baisse des taux annonce des perspectives positives pour les investisseurs à long terme.De plus, la baisse des volumes de transactions et des prix du foncier signifie que des terrains de grande qualité, auparavant surcotés, sont désormais accessibles à des prix attractifs. Notre réseau local nous a permis de créer une coentreprise d’investissement locatif avec un promoteur suédois – déjà propriétaire de terrains – dans la banlieue nord-ouest de Jakobsberg, qui se situe à 20 minutes en train du centre-ville et devrait bénéficier d’une extension du métro d’ici 2028. Nous y bâtissons 223 appartements modernes, situés juste à côté d’une école maternelle en cours de construction. Dans le cadre de ce projet, nous avons tiré parti de la stagnation du marché immobilier pour structurer l’opération de manière à limiter les risques, via un engagement d’investissement de 20% de la part du promoteur et une clause de rendement préférentiel.

Une touche de luxe

Les actifs suédois et danois sont destinés à offrir des résidences haut de gamme, mais relativement accessibles au grand public. Nous identifions néanmoins des opportunités à l’autre extrémité du spectre, dans des logements de luxe avec services hôteliers proposés à la vente dans des villes prisées par la clientèle internationale fortunée. Ce type de produit n’existe pas encore en Europe, contrairement à d’autres régions du monde, et nous avons la possibilité d’être vraiment à l’écoute des souhaits de nos clients lors du développement.

Parmi les villes les plus prisées, citons Madrid, la capitale espagnole (très appréciée des Latino-Américains), mais aussi Paris, Milan et Londres. A Madrid, nous avons récemment conclu un partenariat avec la chaîne hôtelière Mandarin Oriental afin de proposer des services haut de gamme, tels qu’un concierge (qui peut s’assurer que vos aliments préférés sont disponibles en cuisine à votre arrivée, réserver vos billets de théâtre et vos tables au restaurant, etc.), une salle de sport de luxe ou un spa.

Nous avons ainsi proposé des actifs bien situés et parfaitement adaptés aux besoins de la clientèle, et tous avaient trouvé preneur (vente ou réservation) avant la fin septembre 2024, à des prix bien supérieurs à ceux du business plan.

Durabilité et expertise locale

La durabilité est un enjeu central dans tous nos projets, et nous visons à obtenir les meilleures notes environnementales pour tous nos bâtiments. A Copenhague, une ville qui espère devenir la première capitale mondiale «zéro émissions nettes», nous prévoyons d’installer des panneaux solaires pour produire de l’énergie sur site. Nos autres programmes intègrent des ascenseurs à faible consommation d’énergie, un éclairage LED et des applications mobiles permettant aux résidents de suivre leur consommation d’eau chaude et de chauffage.

Un autre facteur commun à tous les projets est la nécessité de disposer d’une expertise locale. Cet aspect constitue un élément essentiel dans tous les investissements immobiliers, mais particulièrement dans le secteur résidentiel en raison d’une multitude de réglementations souvent complexes. En effet, chaque pays définit ses propres règles en matière de logement et d’aménagement. Nombre de juridictions, dont la Suède et l’Allemagne, imposent en outre des contrôles tatillons sur les loyers. Les investisseurs doivent donc avoir une connaissance approfondie de toutes ces réglementations afin d’éviter des pièges éventuels et d’optimiser le rendement de leurs investissements.

Prenons l’exemple de la Suède: si nous avons préféré un nouveau projet à une rénovation, c’est parce que les propriétés existantes sont soumises à des contrôles stricts en matière de loyers, alors que les loyers des logements neufs peuvent être fixés au prix du marché à la date d’achèvement.

Au Danemark, nous avons profité d’un système spécial de prêts hypothécaires garantis par des obligations pour financer l’opération à un coût global très attractif, ce qui a permis de générer un revenu intéressant dès la livraison des appartements.

En tirant parti de notre expertise locale et de notre expérience dans le repositionnement et le développement d’actifs, nous sommes ainsi en mesure de profiter des opportunités du marché résidentiel européen et contribuons à lutter contre la pénurie de logements de qualité, tout en offrant de solides performances à nos investisseurs.