Wie unsere Städte mit neuen Infrastruktur-Ideen nachhaltiger werden

Europäische Städte dominieren die Top 20 der nachhaltigsten Städte der Welt, wie aus dem Sustainable Cities Index 2022¹ des niederländischen Ingenieurbüros Arcadis hervorgeht. In Europa befinden sich 13 der ausgezeichneten Städte, darunter Zürich auf Platz 11, während Oslo die Liste knapp vor Stockholm anführt.

Das mag zwar ein Grund zum Feiern sein, doch der europäische Immobiliensektor steht weiterhin vor grossen Herausforderungen, wenn es darum geht, seine Bauten zukunftsfähig zu machen. Denn viele Gebäude in Europa sind alt. Rund 85 Prozent des Gebäudebestands in der EU wurden vor 2001 errichtet, und zwischen 85 und 95 Prozent der heute bestehenden Gebäude werden auch 2050 noch stehen.²

Jenseits des Atlantiks ist die Situation ähnlich: Das Durchschnittsalter einer Gewerbeimmobilie in den USA lag Ende 2022 bei 53 Jahren.³

Diese Gebäude wurden zu einer Zeit gebaut, in der Energieeffizienz nicht dieselbe Priorität beigemessen wurde wie heute. Für Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate und Co-CEO von Pictet Alternative Advisors, ist es gleichwohl entscheidend, dass unsere Städte nachhaltiger gestaltet werden.

Das Leben im urbanen Raum nachhaltiger zu gestalten, wird in den kommenden Jahrzehnten immer mehr an Bedeutung gewinnen, denn weltweit werden Menschen auf der Suche nach höherem ökonomischen Wohlstand vom Land in die Stadt ziehen. Es wird erwartet, dass der Verstädterungsgrad in Europa von rund 76 Prozent im Jahr 2021¹ auf etwa 84 Prozent im Jahr 2050⁵ ansteigt. In den USA dürfte dieser Wert, der 2015 noch rund 83% betrug, bis 2050 bei über 83 Prozent liegen.⁶

Nachrüstung als Schlüssel zur Dekarbonisierung in fortgeschrittenen Volkswirtschaften

Etwa 40 Prozent der CO₂-Emissionen eines Gebäudes fallen in der Bauphase an. Diese werden als „gebundene“ Emissionen bezeichnet. Die restlichen „fliessenden“ Emissionen entstehen während des Lebenszyklus, der bis zu 90 Jahre dauern kann – und dieses CO₂ bleibt bis zu 300 Jahre in der Luft.

Daher sei die Sanierung, wo immer möglich, gegenüber dem Neubau einer der besten Wege, um die dringend erforderliche Reduzierung von CO₂-Emissionen anzugehen und die Nachhaltigkeit von Immobilien in den entwickelten Volkswirtschaften langfristig zu verbessern, so Kohalmi.

Fortschritte könnten relativ einfach erzielt werden. Allein die Installation von Sensoren und der verstärkte Einsatz von künstlicher Intelligenz (KI) können die Energieeffizienz von Gebäuden erheblich aufwerten. Eigentümer können messen, wo Energie- und Kosteneinsparungen möglich sind, und die Lebensbedingungen für die Bewohner verbessern⁷. Innovationen wie die Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrräder in einem Gebäude können ebenfalls dazu beitragen, die CO₂-Bilanz eines Stadtgebiets zu verbessern.

Der Mangel an modernen, hochwertigen und „grüneren“ Gebäuden führt zu einer „grünen Prämie“ für nachhaltig zertifizierte Objekte. Dies wiederum erhöht den Druck, Gebäude zu sanieren und neue Konzepte einzuführen, um nachhaltigere Lebensstile in städtischen Gebieten zu fördern. Eine von der Unternehmensberatung Deepki in Auftrag gegebene Studie ergab, dass der Wert von nachhaltig gebauten Gebäuden bis zu 25 Prozent höher sein kann als der von nicht nachhaltig gebauten. Mehr als die Hälfte der befragten europäischen Eigentümer gaben an, dass die Mieteinnahmen um 16 bis 25 Prozent gestiegen sind, weil die Mieter bereit waren, für niedrigere Nebenkosten höhere Mieten zu zahlen.⁸

 Umnutzung von Bürogebäuden ist sinnvoll

Die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum hat durch die Coronapandemie, die den Homeoffice-Trend beschleunigt hat, an Dringlichkeit gewonnen. Etwa 50 Prozent der multinationalen Unternehmen beabsichtigen, ihre Büroflächen zu reduzieren – in der Regel um 10 bis 20 Prozent in den nächsten drei Jahren – da sie ihren Bedarf neu bewerten, so der Immobilienmakler Knight Frank im Juni 2023⁹. 

Die Tatsache, dass so viel Vermögen in Immobilien gebunden ist, stellt einen weiteren starken Anreiz dar, das Problem anzugehen, denn Immobilien machen etwa zwei Drittel des weltweiten Vermögens aus¹⁰.

Die Reduzierung der CO₂-Emissionen und Bemühungen, die Entstehung neuer „stranded assets“ – Immobilien, die an Wert verlieren, weil sie nicht den Energieeffizienzstandards entsprechen – zu begrenzen, können dazu beitragen, dieses Vermögen zu erhalten.

Laut Kohalmi sind die Möglichkeiten zur Nachrüstung von Bürogebäuden jedoch von Region zu Region unterschiedlich.

Man ist dabei, Lösungen für das Licht- und Luft-Problem zu finden. Das Hochhaus 180 Water Street zum Beispiel liegt mitten im Finanzdistrikt von Manhattan. Die Architekten höhlten den Kern des Gebäudes aus, um natürliches Licht und frische Luft hineinzulassen, und verwandelten so einen Block aus den 1970er-Jahren in einen 29-stöckigen Turm mit 580 Mietwohnungen. Andere Bürokomplexe in den USA wurden so umgestaltet, dass sie nun eine E-Form bilden. Diese Lösungen sind jedoch aufwendig und teuer.

Die 15-Minuten-Stadt könnte Abhilfe schaffen

Eine weitere Möglichkeit, Städte nachhaltiger zu gestalten, besteht darin, sie innerhalb ihres bestehenden Rahmens umzunutzen.

Das Konzept der „15-Minuten-Stadt“, bei dem städtische Gebiete aus mehreren Vierteln bestehen, in denen alle wichtigen Aktivitäten (Arbeit und Freizeit) innerhalb einer Viertelstunde von zu Hause aus erreicht werden können, spielt eine immer wichtigere Rolle bei den Bemühungen um mehr Nachhaltigkeit in Städten.

In Barcelona entstehen Stadtviertel mit mehreren Wohnblöcken und Zufahrtsberechtigung nur für Bewohner und den Lieferverkehr. Es gilt ein Tempolimit von 10 Kilometern pro Stunde, und viele Strassen sind als Fussgängerzonen gestaltet. Parkplätze wurden in Parks umgewandelt, in denen Bäume, Gemüse und Blumen wachsen.

Die niederländische Stadt Utrecht geht noch einen Schritt weiter und setzt einen Mobilitätsplan um, der es den Bürgern bis 2040 ermöglichen soll, alle wichtigen Dienstleistungen innerhalb von 10 Minuten zu erreichen. Der Plan sieht die Entwicklung von vier neuen Stadtzentren vor, die um bestehende oder neue öffentliche Verkehrsknotenpunkte herum gebaut werden, sowie einen Verkehrsring um die Stadt.^{11, 12}

Zürich hat sich bereits vor über 40 Jahren dazu verpflichtet, sein Verkehrssystem auf den öffentlichen Nahverkehr und nicht auf den Individualverkehr auszurichten. Die Stadt setzt auch stark auf Energieeffizienz, erneuerbare Energien und nachhaltiges Bauen. Neue Wohnhäuser und öffentliche Gebäude müssen strenge Vorschriften für nachhaltiges Bauen erfüllen, während ein intelligentes Gebäudemanagementsystem die Heizungs-, Strom- und Kühlungsinfrastruktur der Stadt vernetzt, um die Energieeffizienz zu maximieren. 

Wandel entsteht nicht nur durch Gesetze, sondern auch Anreize

Grosse, wachsende Städte können die 15-Minuten-Stadt und andere Konzepte jedoch in Frage stellen. Auch die Umwandlung von Büro- oder Wohngebäuden in gemischte Nutzungen bereitet den Betreibern Schwierigkeiten und wird von institutionellen Anlegern noch nicht vollständig akzeptiert. Ein weiteres Hindernis für die Entwicklung nachhaltigerer Städte ist der Mangel an qualifizierten Fachleuten, die zum Beispiel bei der richtigen Auswahl und Installation von Wärmepumpen beraten können.

Es sind weitere Massnahmen erforderlich, um die Umnutzung von Immobilien zu fördern. Denn derzeit rechnet sich bei vielen bestehenden Gebäuden ein Umbau wirtschaftlich nicht. Zu diesen Massnahmen könnten Rechtsvorschriften gehören, die Mindestwerte für die Energieeffizienz vorschreiben. Einige Länder gehen in diesem Bereich bereits voran und erhöhen die „grüne Prämie“, das heisst den Mehrwert, der durch die Nutzung eines Gebäudes (oder eines anderen Produkts oder einer Dienstleistung) mit niedrigen CO₂-Emissionen entsteht.

Viele europäische Länder haben bereits Gesetze erlassen, die in den nächsten zehn Jahren schrittweise verschärft werden sollen. Aber es brauche auch Anreize, sagt Kohalmi. Die Behörden könnten mit Zuckerbrot und Peitsche gleichzeitig arbeiten. Da es nicht ausreicht, die Kosten einfach auf die Unternehmen abzuwälzen, sind Steuererleichterungen und andere Massnahmen notwendig, um Anreize für die Sanierung zu schaffen.

Als Beispiel nennt Kohalmi die Stadt Genf:

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