Les risques du resserrement de l'immobilier chinois

15 juillet 2010

L'immobilier social sauvera-t-il la Chine d'un ralentissement économique excessif?

Le resserrement mi-avril des conditions hypothécaires en Chine pour l'acquisition d'un deuxième ou troisième logement constitue un coup dur pour le secteur de l'immobilier et de la construction. Il met en péril l'objectif des 8% de croissance annuelle du PIB réel fixé par le gouvernement central.

Parmi les mesures administratives décidées par le gouvernement chinois pour refroidir son économie en ébullition (11,9% de croissance du PIB réel au 1er trimestre) figure un ensemble de restrictions à la demande immobilière. Notamment, les autorités exigent désormais 50% d'apport en fonds propres pour l'acquisition d'un deuxième ou troisième logement, et ont porté le taux hypothécaire effectif à 6,53%, c'est-à-dire 10% au-dessus du taux de référence, soit une augmentation totale

de 238 points de base.

Ainsi, les investisseurs immobiliers ne bénéficient plus des 30% de rabais sur le taux hypothécaire, contrairement aux acheteurs d'un premier logement, ni des 20% d'apport en fonds propres. Ce resserrement est destiné à infléchir les prix de l'immobilier, qui ont crû en glissement annuel de 12,7% au mois d'avril dernier, et à éviter l'implosion soudaine d'une bulle immobilière en formation.

La cherté de l'immobilier chinois Une des premières mesures pour statuer sur l'état de bulle du secteur immobilier est le ratio moyen prix/revenu annuel qui demeure élevé en Chine à plus de 10 ans (plus de 17 ans à Pékin ou Shanghai). A titre de comparaison, on considère en Europe qu'au-delà de 4 ans, l'immobilier est cher. Dans les pays asiatiques, les moyennes varient entre 5 et 7 ans. Par ailleurs, l'absence de taxe foncière et les conditions hypothécaires souples favorisent davantage l'immobilier d'investissement dit "spéculatif". Ainsi, il existe un déséquilibre structurel entre la demande réelle, faite essentiellement de demande en logements d'entrée de gamme, et l'offre immobilière, souvent concentrée sur le haut de gamme, très rentable pour les promoteurs. Ce déséquilibre maintient d'autant plus une pression à la hausse sur les prix de l'immobilier que les ménages du quartile supérieur sont estimés à plus de 50 millions, i.e. 8 fois plus que la production immobilière. De plus, leur ratio prix/revenu est d'un tiers inférieur à la moyenne nationale, soit 6,5 ans.

(...)

Introduction du "Thème du mois" de notre publication financière Perspectives, "Les incertitudes jouent les prolongations", édition juillet 2010.