Risiken von Chinas verschärfter Gangart bei Immobilien

15. Juli 2010

Rettet der soziale Wohnungsbau China vor einer zu starken Konjunkturverlangsamung?

Mitte April wurden in China die Hypothekenbedingungen für den Kauf von Zweit- und Drittwohnungen verschärft. Für Immobiliensektor und Baugewerbe war dies ein herber Schlag. Nun scheint gar das von der Zentralregierung festgelegte Jahreswachstumsziel von 8% für das reale BIP in Gefahr.

Zu den von der chinesischen Regierung beschlossenen Massnahmen zur Abkühlung der sich heiss laufenden Konjunktur – 11,9% Wachstum des realen BIP im 1. Quartal – zählt eine Reihe von Beschränkungen für die Immobiliennachfrage. Die Behörden verlangen insbesondere künftig einen Eigenkapitalanteil von 50% für den Kauf einer Zweit- oder Drittwohnung und erhöhten den effektiven Hypothekensatz auf 6,53%, also 10% über den Referenzsatz, was einer Erhöhung von insgesamt 238 Basispunkten entspricht.

Somit profitieren Immobilien - investoren anders als Käufer einer Erst - wohnung weder von mehr als 30% Rabatt auf Hypothekarsätzen noch von den lediglich 20% einzubringenden Eigenmitteln.

Diese Verschärfung der Bedingungen soll die Immobilienpreise senken, die im April bereits 12,7% gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen waren, und auch dem plötzlichen Platzen einer sich bildenden Immobilienblase zuvorkommen.

Teure chinesische Immobilien Eine der wichtigsten Masszahlen für den Blasenstatus des Immobiliensektors ist das durchschnittliche Verhältnis Hauspreis/Jahreseinkommen, das in China mit über 10 Jahren (über 17 Jahre in Peking und Schanghai) relativ hoch bleibt. Zum Vergleich gelten in Europa Immobilien bei mehr als 4 Jahresein - kommen als teuer. In den Ländern Asiens schwankt der Durchschnitt zwischen 5 und 7 Jahreseinkommen. Im Übrigen begünstigen das Fehlen der Grundsteuer und flexible Hypothekarbedingungen so genannte spekulative Immobilienanlagen stärker. Daher besteht ein strukturbedingtes Ungleichgewicht zwischen der realen Nachfrage, die sich im Wesentlichen auf Wohnungen der einfacheren Machart konzentriert, und dem Immobilien - angebot, das oft in für die Bauträger äusserst rentablen hochkarätigen Objekten besteht. Dieses Ungleichgewicht erhält insofern einen Aufwärtsdruck auf die Immobilien - preise aufrecht, als die Zahl der Haushalte des obersten Einkommens quartils auf über 50 Millionen geschätzt wird, d.h. das 8-Fache der Immobilien produktion. Bei diesen Haushalten liegt auch das Hauspreis/Einkommens verhältnis um ein Drittel unter dem nationalen Durchschnitt, nämlich bei 6,5 Jahren.

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Einführung zum Thema des Monats unserer Finanzpublikation Perspektiven, "Anhaltende Ungewissheiten", Ausgabe Juli 2010.